La réforme du statut LMNP en 2025 bouscule le secteur de la location meublée et représente une baisse de rendement due à la révision des avantages fiscaux en défaveur des loueurs. Cependant, il reste possible d'optimiser les performances de sa LMNP en adoptant une stratégie ciblée.
Les implications de la réforme
Avant toute chose, il est essentiel de bien saisir les implications de cette réforme qui concernent la fin des amortissements et la retouche sur les charges déductibles (pour le régime réel d’imposition) ainsi que la révision à la baisse des abattements (pour le régime micro BIC). Toutes les locations meublées touristiques de type Airbnb seront, quant à elles, assujetties à la TVA.
Notons que ces nouvelles contraintes amènent les loueurs à réviser à la hausse leur tarif afin de continuer à tabler sur du rendement, ce qui pourrait altérer la qualité des performances de leur LMNP.
Quelles pistes pour optimiser son rendement ?
Face à ce nouveau contexte, plusieurs stratégies peuvent être envisagées :
Le choix du bien immobilier
Privilégiez un bien à forte sobriété énergétique. Vous faites le choix d'un investissement durable et bénéfique à la fois pour votre portefeuille et pour l'environnement. Les factures d’énergie des occupants sont alors sensiblement réduites chaque mois. De plus, en étant moins dépendant des énergies fossiles, leur budget est moins exposé aux variations des prix sur le marché.
Soulignons aussi la valorisation du patrimoine, en sachant que les biens à forte performance énergétique sont de plus en plus recherchés par les acquéreurs. Leur valeur tend à augmenter plus rapidement que celle des logements énergivores dans la mesure où les réglementations thermiques se durcissent progressivement. Grâce à l'acquisition d’un bien déjà conforme, vous vous assurez de ne pas avoir de travaux à réaliser à court terme.
Accordez une importance particulière à la localisation, en particulier au quartier. Optez pour un emplacement caractérisé par la proximité des commerces et de toutes les commodités. Les quartiers écologiques exercent un attrait de plus en plus fort du fait de la qualité de l’environnement. Les éco-quartiers privilégient les espaces verts, les matériaux naturels et les énergies renouvelables, créant ainsi un environnement plus sain et agréable à vivre. De plus, loin de la pollution sonore et de la densité urbaine, ces quartiers se distinguent par un cadre de vie plus paisible et propice à la détente. À cela s’ajoute la mobilité douce (vélo, marche à pied), réduisant le stress lié aux transports et encourageant une activité physique régulière.
Nombreux sont ceux qui se soucient de plus en plus de leur impact environnemental et qui souhaitent vivre dans un espace respectueux de la nature. Ce qui joue en faveur du taux d’occupation du logement et aussi du turn over, pour les locations longue durée.
Le choix de la ville
Le choix de la ville est une décision capitale lorsqu'on souhaite investir en LMNP. Certaines sont plus attractives que d'autres en termes de demande locative. Les grandes agglomérations, les villes universitaires et les zones touristiques sont recherchées. Toujours est-il que certaines villes moyennes deviennent de plus en plus attractives, en ce sens que les loyers sont encore relativement abordables comparés à ceux des grandes agglomérations.
Notons aussi que le prix d'achat du bien génère un impact direct sur la rentabilité de la LMNP, d’où la nécessité de trouver un équilibre entre le prix et le potentiel locatif. Idem en ce qui concerne le potentiel de plus-value à long terme.
Par ailleurs, chaque ville se démarque par ses propres règles en matière de location meublée : renseignez-vous sur les éventuelles contraintes en vous rapprochant des collectivités locales.
